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净利润接近腰斩,高管薪酬暴跌,万科的反思与未来
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“昨晚特别忐忑,就像一个学生没考好试,拿成绩单要给父母看一样。我完全能够理解股东各种各样的情绪,不满也好、失望也好、困惑也好、关切也好,我感同身受。”

3月31日晚,万科集团(000002.SZ;02202.HK)2021年业绩发布会,以董事会主席郁亮的一番“检讨”开场。“2021年业绩表现不好,让股东失望了,在这里我向广大投资者、利益相关方表示诚挚的歉意”。

在此之前,万科发布了2021年年报,实现营业收入4528亿元,同比增长8.0%;归母净利润225.2亿元,同比减少45.7%,几近腰斩。红星资本局注意到,这是万科上市31年以来的第三次净利润下滑,第一次在1995年,第二次在2008年。

万科集团 资料图 图据 IC photo

万科利润减半

毛利率下降是主要原因

业绩会上,郁亮总结称,股东最关心的问题有两个:一是“万科净利润为什么出现45.7%的大降”,另一个是“万科能不能实现盈利的止跌企稳回升”。

年报显示,此次净利润下降主要受开发业务毛利率下降、投资收益回落以及计提资产减值损失的影响。其中,毛利率下降是财务层面的主要原因。

具体数据来看,2021年,万科整体毛利率为21.8%,同比下降7.4个百分点。扣除营业税金及附加后的整体毛利率为17.2%,较2020年的22.8%,下降5.6个百分点。万科称,毛利率下降主要受到近年来结算项目地价占售价比上升的影响。

其次是投资收益回落,2021年,万科实现投资收益66.1亿元,较2020年135.1亿元的高位水平减少了69.0亿元。主要因素为联合营项目毛利率下降,以及处置子公司的收益减少。

另一个原因出在计提减值上,年报显示,2021年下半年以来,市场明显下行,四季度下行有所加剧,公司对2021年末资产进行了全面减值测试。最终,2021年万科计提了35.3亿元资产减值,其中存货减值31.2亿元,其他资产减值4.1亿元,合计减少权益净利润约25.5亿元。

对此,郁亮在《致股东》板块中对公司的行为进行反思并表示,公司在行业中较早意识到高速增长终将结束,但未能坚决摆脱高增长惯性,澳门娱乐网址星际,部分城市的投资追高冒进,对市场判断过于乐观,一些项目的投资预期没有实现,导致毛利率下滑。

为多元化业务交了80亿学费

财报之外,郁亮还在业绩会上补充了两点反思与检讨。

首先,在管理方面,郁亮表示,公司存在离散度大的问题。过去充分授权、分布式的机制,有利于公司在行业向好时迅速抓住市场机会;但随着市场竞争加剧与大型复杂项目增多,有的单一公司和单一区域不具备完整能力,表现出参差不齐和离散度大的问题,拉低整体表现。

另外,在业务方面,万科多赛道同时探索所付出的成本,比预想更大。郁亮表示,“过去开发业务增长速度快,承担了有关成本,市场环境变化之后,这些学费对业绩的影响就显露出来。”按照成本法计算,这些多元化业务折旧摊销成本费用达到80.6亿元,客观上对报表利润存在影响。

红星资本局了解到,早在2014年,万科就提出从“地产开发为主”转向“不动产开发、经营、服务并重”,正式开启了多元化转型探索。

万科官网显示,其多元化业务板块包括物业服务“万物云”、物流仓储“万纬物流”、商业开发运营“印力集团”、长租公寓“泊寓”,以及冰雪、酒店度假、教育、生猪养殖等。为促进多元化发展,万科曾推出“试错”和“赛马”等机制刺激多元业务开展,以培育出足以应对房地产降速的新业务。

然而2021年年报显示,万科房地产开发及相关资产经营业务收入达4299.3亿元,占总营收比重为95%,仍是第一大收入来源。在多元化赛道上狂飙猛进的万科,似乎只是门门功课“有”而非门门功课“优”。

例如长租公寓领域,万科是最早和最积极的响应者。2017年,万科曾经做过一个专门针对城中村进行改造升级的“二房东”项目??“万村计划”,该计划以承租后改造的方式对城中村进行精细化运营的业务。理想虽美好,但现实推进中,万科似乎低估了城中村综合整治的难度,在财务测算和施工进度上过于激进,还陷入了“推高租金”的舆论旋涡。

郁亮在业绩会上感慨道,“二房东”模式让万科付出了很大代价,甚至到今天还在“还债”。“如果没有城中村‘二房东’的业务,万科的长租公寓业务早就可以开始赚钱了。”

万物云赴港IPO

独立上市能否拉高收益?

郁亮在业绩会上表示,未来公司以“每个业务能不能独立上市”为成功标志之一,希望机构投资者能够对万科的不动产的综合发展和运营服务重估,“万科用养儿子的方式,看待上述这些经营服务类业务。希望万科的业务都能成为有出息的儿子。”

红星资本局注意到,4月1日,万科旗下的“万物云”已经正式向港交所提交招股书。招股书披露,万物云的收入分别为139.27亿元、181.45亿元、237.05亿元,2021年和2020年的增速分别为30.6%和30.3%;毛利分别为24.68亿元、33.65亿元及40.2亿元,年内利润分别为10.4亿元、15.19亿元、17.14亿元。

在2019-2021年,万物云物业服务(包括在社区空间居住消费服务板块下的住宅物业服务,以及商企和城市空间综合服务板块下的物业及设施管理服务)产生的收入分别为人民币98.2亿元、人民币131.54亿元及人民币166.51亿元,占其同年总收入的70.5%、72.5%及70.2%。

此外,万物云来自最大单一客户万科集团的销售收入分别为人民币17.70亿元、27.98亿元及38.21亿元,分别占公司总收入约12.7%、15.4%及16.1%。

不难看出,万物云对万科集团较为依赖。独立上市能否为万物云及万科带来更为广阔的上升空间,还有待时间的验证。

降薪、回购、高管下沉

万科立下六字军令状

就在两个多月前,郁亮刚刚在万科年会上喊出了“黑铁时代”“背水一战”的口号。而在此次业绩会上,郁亮还定下了万科2022年工作任务??“止跌企稳,稳中提升”。

万科首先拿来“开刀”的是高管薪酬,年报显示,郁亮自愿放弃了2021年度全部奖金,其税前年薪为154.7万元,此前两年均高达1200万元以上。万科总裁兼董事祝九胜年薪则从2020年的1123万元,下降至去年的592.7万元。万科8位董事、监事、高级管理人员合计获得税前报酬3409.6万元,同比下降50%。

或许正如郁亮在年初的年会上所言,薪酬体系也要建立新的锚点,以适应“黑铁时代。”

与此同时,为提振市场信心,万科还随年报一起抛出大额回购方案。红星资本局了解到,万科计划在未来三个月内择机回购部分A股股份,回购金额为20亿至25亿元,回购价格不超过18.27元/股,预计回购总股本不低于1.09亿,回购股份将全部用于出售。

此外,万科也加大了今年的分红力度。分红比例拟跃升至归母净利润的50%,合计拟派发分红112.8亿元。

红星新闻记者 俞瑶 强亚铣 实习生 赵一依 雷炫

编辑 陶?阳

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